Wohnblicke

Über Veränderungen und Trends im Gemeinnützigen Wohnbau spricht BM Ing. Jürgen Posch von „Die Frohnleitner“ Gemeinnütziges steirisches Wohnungsunternehmen GesmbH.

BM Ing. Jürgen Posch, „Die Frohnleitner“ Gemeinnütziges steirisches Wohnungsunternehmen GesmbH

BM Ing. Juergen Posch, Die Frohnleitner Gemeinnütziges steirisches Wohnungsunternehmen GesmbH

(Fotocredit: Florian Rogner)

Welche aktuellen Themen beschäftigen „Die Frohnleitner“ im Moment?

Da gibt es einige Themen. Für unsere Kunden wollen wir leistbare Wohnungen in bestmöglicher Qualität schaffen. Deshalb sind wir immer gezielt auf der Suche nach passenden Grundstücken für unsere Projekte. Auch der Kundenservice ist für uns ein wesentlicher Bestandteil. Um zukünftig unsere Kunden noch besser beraten und unterstützen zu können, stellen wir derzeit unser EDV-System um.

Was uns darüber hinaus beschäftigt sind die laufenden gesetzlichen Neuerungen, die wir für unsere Mieter und Käufer berücksichtigen müssen. Auch Sanierungsarbeiten sind bei uns gerade Thema. Diese sind regelmäßig notwendig, zum Beispiel um Gebäudeleerstände zu vermeiden.

Auf welche Weise haben sich die Bedürfnisse der Kunden verändert?

Die Bedürfnisse der Kunden haben sich vor allem im Bereich der Wohnungsversorgung spürbar verändert. Früher war Wohnungsversorgung noch ein essenzielles Thema. Heutzutage setzen die Kunden verstärkt auf Wohnungsverbesserung.

Zudem werden Freiflächen und vor allem PKW-Stellplätze immer stärker nachgefragt. Ein eigener Garten, ein begrünter Balkon oder eine gemeinschaftlich nutzbare Freifläche und ausreichend Stellfläche für die eigenen und Besucher-Autos sind heutzutage besonders wichtige Themen.

Wie sieht es mit den Optionen Mietkauf, Miete oder Kauf aus? Gibt es eine Form, die bei den Kunden in den letzten Jahren zunehmend beliebter wurde bzw. eine, die an Beliebtheit verloren hat?

In diesen Bereichen hat sich nicht viel geändert, sie sind großteils gleich geblieben. Nur im Bereich des Mietkaufs werden die Kunden zunehmend kritischer und hinterfragen diesen immer häufiger. Beliebter hingegen könnten in den nächsten Jahren wiederum Eigentumserrichtungen werden.
 

Über aktuelle Herausforderungen bei den Sanierungen und die Trends im Bereich des Home & Green Service berichtet Dr. Petra Neuherz von der Gemeinnützigen Siedlungsgenossenschaft der Arbeiter und Angestellten Köflach.

Dr. Petra Neuherz, Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft der Arbeiter und Angestellten Köflach

Dr. Petra Neuherz, Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft der Arbeiter und Angestellten Köflach

(Fotocredit: Agathon Koren)

Welche Veränderungen im gemeinnützigen Wohnbau beschäftigen die Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft der Arbeiter und Angestellten Köflach aktuell?

Altbauwohnungen sind im ländlichen Bereich nur sehr schwer zu vermieten und stellen in Bezug auf die Leerstehungsproblematik ein großes Risiko für eine gemeinnützige Bauvereinigung dar. Mieter bevorzugen eine Neubauwohnung. Die Altbauten sind ein hoher Kostenfaktor im Bereich der Investitionskosten und können nicht immer barrierefrei saniert werden (Anbau eines Aufzuges).

Gibt es aktuelle Herausforderungen bei den Sanierungen?

Die größte Herausforderung ist das Erreichen der thermischen Mindestanforderungen. Der Heizwärmebedarf muss mindestens um mehr als die Hälfte reduziert werden.

Sind Eigentumswohnungen ein großes Thema?

Die Siedlungsgenossenschaft Köflach verkauft Eigentumswohnungen nur im Rahmen des Mietkaufmodells. Die Abwicklung des Mietkaufes ist sehr zeitintensiv und der Aufwand ist nur teilweise durch die Verrechnung einer 2%-igen Rücklagenkomponente gedeckt.

Welche aktuellen Trends gibt es im Bereich Ihres Home & Green Service?

Mieterinnen und Mieter haben meist keine Zeit den Winter- und Sommerdienst sowie Reinigungsarbeiten im Allgemeinbereich selbst durchzuführen. Daher nehmen sie vermehrt die Leistungen unsere Home & Green Services in Anspruch. Auch ein besseres Zusammenwohnen (Konfliktvermeidung) wird durch die Durchführung dieser Reinigungsdienste erzielt.

 

 

Wie haben sich Wohnbau-Projekte verändert? Was ist den Interessenten wichtig? Maximilian Jäger und Stefan Baumgartner von der Gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Leoben und Umgebung im Interview.

Maximilian Jäger und Stefan Baumgartner, Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Leoben und Umgebung

Maximilian Jäger und Stefan Baumgartner, Gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Leoben und Umgebung, reg. Gen. m. b. H.

01 (Fotocredit: Gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Leoben und Umgebung, reg. Gen. m. b. H.)

Gibt es aktuelle Themen oder Herausforderungen, die die Gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Leoben und Umgebung derzeit beschäftigen?

Wir sind bestrebt, schönen, modernen aber auch leistbaren neuen Wohnraum zu schaffen, bestehenden zu erhalten und zeitgemäß zu vermieten. Leerstehungsrisiken und Leerstandsverluste sind immer sensible Themen. Wir sind sehr bemüht – und das auch erfolgreich – diese so gering wie möglich zu halten und lediglich bei Mieterwechsel (Dauer der Brauchbarmachung ca. 1 Monat) Leerstehungskosten verbuchen zu müssen.

Inwiefern haben sich Ihre Wohnbau-Projekte in den letzten Jahren verändert?

Die Anforderungen und Auflagen im Bereich des Neubaus und der Sanierung sind in den letzten Jahren sehr gestiegen und dadurch auch die Baukosten. Auch die Ansprüche im Bereich der Sonderwünsche und Mehrausstattung haben sich geändert. Diese Veränderungen gilt es im weiterhin leistbaren Wohnen unterzubringen.
Aufgrund der Förderungsrichtlinien bzw. Förderungen haben sich auch die Mietpreise entsprechend nach oben verändert. Trotzdem sind wir im Vergleich zu privaten Anbietern noch leistbar.

Auf welche Weise haben sich die Bedürfnisse/Anforderungen der Kunden gewandelt?

Der Bereich Kundenservice ist in den letzten Jahren immer sensibler geworden. Die Anforderungen unserer Kunden an den Dienstleistungsbetrieb sind gestiegen. Aber wir erfüllen diese gerne.
Da wir ein relativ kleiner Bauträger sind und unsere meisten Objekte sich im Umkreis von 30 Kilometern befinden, ist die räumliche Nähe zu unseren Kunden gegeben. Das wird entsprechend genutzt, aber auch gewürdigt.

 

 

Über aktuelle Themen und Trends sowie Veränderungen im Mietbereich spricht Gerhard Nopp von der GGW (Gemeinnützige Grazer Wohnungsgenossenschaft) im Interview.

Gerhard Nopp, GGW

Gerhard Nopp, GGW (Fotocredit: KK)

(Fotocredit: KK)

Was ist für die GGW aktuell Thema?

Der Kostendruck – im Neubau sind es vor allem die Baukosten, die uns teilweise davonlaufen. Leistbares Wohnen zu bieten ist im Neubau wie auch im Bestand eine Herausforderung geworden. Denn der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im Bestand ist gesetzlich gedeckelt, aber damit findet man bei den umfangreichen Vorgaben kaum das Auslangen. Damit haben wir massiv zu kämpfen. Auch die Betriebskosten steigen stetig an.

Was tut sich im Mietbereich?

Mietwohnungen sind sicher unser Schwerpunkt und hier stellen wir einen Trend zum Wohnungswechsel fest – steigend in den letzten Jahren. Der Grund für die höhere Fluktuation liegt möglicherweise im größeren Angebot auf dem Markt. Bei Altbauwohnungen steigt außerdem die Forderung nach höherer Qualität, obwohl die Mieten günstiger werden sollen. Da geht es oft um Wünsche nach neueren Fliesen oder andere Ausstattungsmerkmale.
Die Ausstattung ist schon ein großes Thema, der Trend geht zu neueren Wohnungen – ältere sind schwerer zu vermitteln.

Spüren Sie die Nachfrage nach alternativen Energien und nachhaltiger Bauweise im gemeinnützigen Wohnbau?

Passivhäuser wurden bei uns auch gebaut, aber unsere Kunden fragen nach Lage, Preis und Parkplätzen. Nach Photovoltaik und Co. wird eher nicht gefragt, im Gegensatz etwa zur Massivbauweise, die für manche schon eher ein Thema ist.

 

 

Wie haben sich Kundenbedürfnisse verändert? Und wie der gemeinnützige Wohnbau? Im Interview dazu Michael Moor von GSL Wohnen in Graz.

Michael Moor, GSL Wohnen

Michael Moor, GSL Wohnen (Fotocredit: Kanizaj)

(Fotocredit: Kanizaj)

Welche Veränderungen im gemeinnützigen Wohnbau nimmt die GSL wahr?

Veränderungen sind im Bereich der Förderung bemerkbar. Da das Fördersystem umgestellt wurde, stehen hier weniger Mittel zur Verfügung, welche künftig noch weiter gekürzt werden sollen. Hinsichtlich der technischen Auflagen der Förderung gibt es hingegen positive Veränderungen: Vor allem durch Vereinfachungen dieser Auflagen sollen Kostenreduktionen erreicht werden.

Auf welche Weise haben sich die Bedürfnisse der Kundinnen und Kunden verändert?

Der Trend geht klar in Richtung leistbares Wohnen. Hierbei steht vor allem die Frage nach dem absoluten monatlichen Betrag, der für das Wohnen ausgegeben werden kann, im Vordergrund. Dieses Thema hat einen höheren Stellenwert als etwa die Frage nach der Lage. In Zusammenhang mit der sozialen Struktur ist auch der Wunsch nach kleineren und leistbaren Wohnungen, in Form von Pärchen-Wohnungen oder Single-Wohnungen, stark gestiegen.
Wichtig ist auch die Anbindung der Wohnungen an den öffentlichen Verkehr. Die Nachfrage nach guten Verkehrsanbindungen hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen.

 

 

Über die Trends im gemeinnützigen Wohnbau und aktuelle Herausforderungen spricht Hans-Peter Korntheuer von der GEMYSAG aus Kapfenberg im Interview.

Hans-Peter Korntheuer, GEMYSAG

Hans-Peter Korntheuer, Gemysag

Hans-Peter Korntheuer, GEMYSAG

Die GEMYSAG gibt es seit 1938. Wo liegen aktuell die Herausforderungen für das Unternehmen?

Bei der Finanzierung und Förderung, denn es wird jedes Jahr schwieriger, leistbare Mieten zu gewährleisten. Und die Grundstückspreise sind gerade bei Projekten in Graz eine Herausforderung. Unser Schwerpunkt liegt in Kapfenberg, wo das ebenso – wenn auch nicht im gleichen Ausmaß – ein Thema ist.

Was sind die Trends im gemeinnützigen Wohnbau?

Schon seit vielen Jahren gibt es wegen der steigenden Zahl an Single-Haushalten den Trend zu kleinen Wohnungen. Größere Wohnungen mit über 80-90 Quadratmeter sind aus Gründen der Leistbarkeit für Wohnungssuchende oft uninteressant. Hingegen 65-70 Quadratmeter sind Wohnungsgrößen, die sehr stark nachgefragt werden, ebenso 45-55 Quadratmeter. Wobei es bei den kleinen Wohnungen immer den Wunsch nach einem getrennten Schlafzimmer gibt und das ist mit guter Planung auch machbar.

Die Top 3 der Kundenwünsche?

Leistbarkeit ist ein wichtiges Thema für die Kunden, außerdem Infrastruktur wie öffentliche Anbindung und Nahversorger. Bei den Wohnungen selbst sind Balkon und Abstellplatz ebenfalls für viele quasi ein „Muss“ geworden. Im Segment der Eigentumswohnungen spielt die Mitgestaltung eine große Rolle. Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner wollen die Böden mitaussuchen können, entscheiden, ob sie eine Badewanne oder Dusche wollen und Ähnliches.

Ihre Forderungen an die neue Bundesregierung und die Stadtentwicklung in Graz-Reininghaus – die Themen im Kurzinterview von Jürgen Dumpelnik und Christian Horner, Geschäftsführer der BWSt.

 

 

Jürgen Dumpelnik und Christian Horner, BWSt

Jürgen Dumpelnik und Christian Horner (v. l.), BWSt

Jürgen Dumpelnik und Christian Horner (v. l.), BWSt

Was sind die großen Veränderungen der letzten Jahre?

Dumpelnik: Der Wohnungsbedarf ist in den letzten 5 Jahren enorm gestiegen. Gleichzeitig müssen die Österreicher immer mehr von ihrem Einkommen fürs Wohnen aufwenden. Die Schere zwischen freifinanziertem und gefördertem Wohnbau ist größer geworden.

Horner: Dabei ist der gemeinnützige Wohnbau ein Erfolgsmodell, um das uns andere Länder beneiden. Es braucht neben Förderungen dazu ein Commitment zur verfassungsrechtlichen Absicherung der Gemeinnützigkeit durch den Gesetzgeber.

 

Wo sehen Sie die Herausforderungen?

Dumpelnik: Ein wesentlicher Punkt sind die Grundstückspreise. Gerade in den Ballungsräumen ist das unter dem Aspekt der sozialen Verträglichkeit sehr schwierig geworden.

Horner: Wichtig ist vor allem, dass man die soziale Durchmischung beibehält. Eine lebendige und moderne Stadt wie Graz ist davon abhängig und auch die hohe Lebensqualität. Das ist für mich auch eine Forderung an unsere neue Bundesregierung!

Dumpelnik: Als Gemeinnützige beteiligen wir uns zum Beispiel gerne an den öffentlichen Ambitionen, den neuen Stadtteil Reininghaus zu entwickeln. Aber dafür braucht es dort auch Förderungen, um die soziale Durchmischung zu gewährleisten, damit kein Stadtteil für Besserverdienende entsteht. Ebenso wichtig für die schnell wachsende Stadt ist, dass alles mitwächst – wir orten einen Infrastrukturbedarf in Graz.

 

Was waren die großen Erfolge der BWSt im heurigen Jahr?

Horner: Wir haben Baubescheide für etwa 800 Wohneinheiten erreicht. Da sind große Projekte wie Alte Poststraße und Eggenbergergürtel dabei und Reininghaus, wo wir 2018 mit dem Bau beginnen.

Dumpelnik: Erfolgreich läuft auch die Zusammenarbeit unter den Gemeinnützigen. Wir gehen Schulter an Schulter vor und das ist eine wichtige Dimension unseres Tuns.

 

Herbert Katzmann, OWG

Wie hat sich der Wohnbedarf verändert? Worauf legen die Interessenten besonderen Wert? Herbert Katzmann von der OWG im Kurzinterview.

Herbert Katzmann, OWG

Herbert Katzmann, OWG

Bauen in der Obersteiermark – wo liegen aktuell die Herausforderungen?

Grundstücke gibt es in der Obersteiermark genug, aber ein passendes Preis-Leistungsverhältnis zu schaffen ist die große Herausforderung. Aus diesem Grund wird der überwiegende Teil auch im geförderten Wohnbau errichtet. Dieser Bereich wird forciert, da die Kosten im freifinanzierten Wohnbau einfach zu hoch wären. Außerdem wird in der Obersteiermark aus diesem Grund auch sicher bodenständiger und praktischer gebaut und weniger Wert auf architektonische Besonderheiten gelegt.

 

Was hat sich in den letzten 10 Jahren beim Wohnbedarf verändert?  

Wir verzeichnen weniger Einwohner in der Obersteiermark und parallel dazu weniger Bewohner pro Wohneinheit. Waren es vor Jahren noch durchschnittlich 3 Bewohner pro Einheit, so kommen wir jetzt nur auf einen Schnitt von 1,2. Die Familiengröße hat abgenommen und die Zahl der Single-Haushalte wächst.

 

Schwerpunkt der OWG sind Mietwohnungen. Worauf legen Interessenten besonderen Wert?

Wesentlich ist den Bewohnerinnen und Bewohnern eine gute infrastrukturelle Anbindung mit Kindergarten, Schule und Nahversorgern in der Nähe. Reihenhäuser mit eigenem Grünraum sind natürlich sehr gefragt. Ältere Personen suchen neben der Barrierefreiheit bewusst die Zentrumsnähe; sie wollen, dass in der Gegend etwas los ist.

 

 

Christian Krainer, ÖWG

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Credit: Fotograf Jorj Konstantinov

Wo liegen die aktuellen Herausforderungen im gemeinnützigen Wohnbau?

Das gemeinnützige Wohnungswesen ist der stabilisierende Faktor für Leistbarkeit in Österreich. Mehr als 130.000 Wohnungen in der Steiermark sichern Mietpreise, die im Schnitt zwischen 15-20% günstiger sind, als am freien Markt. Das Bekenntnis der Politik darf daher nicht nur ein Lippenbekenntnis bleiben sondern muss in konkreten finanziellen Förderungen sichtbar gemacht werden. Nicht nur eine neue, 2020 in Kraft tretende, Landesförderung kann daher unseren Menschen helfen sondern auch die Anpassung der Rückzahlungsmodalitäten alter teurer werdender Fördersysteme. Einzig die Landesbudgets sehen hier immer weniger Gelder vor!

 

Wie haben sich die Wohnbauprojekte in den letzten 10 Jahren verändert?

Eine regionale Unterschiedlichkeit ist stark bemerkbar. Der Zuzug in urbane Räume erfordert Schnelligkeit in der Bauabwicklung. Die Wohnungsgrößen werden durch teure Auflagen zunehmend kleiner, um die Leistbarkeit sicherzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen nimmt zu, da sich viele Bewohner Anzahlungen auf Grundstückskosten nicht mehr leisten können. Ausufernde Preisvorstellungen der Verkäufer machen selbst „schlechtere Lagen“ für einen Ankauf unmöglich. Dennoch ist der Wunsch nach Eigentum so hoch wie selten zuvor. In ländlichen Gegenden hängt die Nachfrage stark von vorhandenen Infrastrukturen ab. Die Gemeinnützigen stellen aber gerade am Land auch den Wohnbau sicher.

 

Hausbetreuung im Wandel – wie nehmen Sie das bei ÖWG Wohnbau wahr?

Als Hausverwalter kann ich sagen, dass der Kunde immer fordernder wird und gleichzeitig wenig Eigenverantwortung übernehmen möchte. Konflikte werden lieber über Rechtsanwälte ausgetragen als in einem konkreten Gespräch „das was bewegt“ anzusprechen. In ÖWG Wohnbau haben wir im Hausmanagement seit 7 Jahren eine eigene „Hausmeisterei“. Diese wird sehr gut wahrgenommen, unsere Bewohner schätzen den direkten und täglichen Kontakt mit dem Hausbetreuer als Mitarbeiter von ÖWG Wohnbau. Daraus ergeben sich positive Wahrnehmungen, weil kleinere oder auch größere Probleme der Bewohner umgehend Vorort bearbeitet und damit erledigt werden können.

 


Wolfram Sacherer, Wohnbaugruppe

Sacherer_c_Konstantinov Credit: Fotograf Jorj Konstantinov

Welche Themen beschäftigen die Wohnbaugruppe aktuell?

Leistbaren qualitativ hochwertigen Wohnraum zu schaffen ist nach wie vor das Thema Nummer eins. Gerade in urbanen Gebieten sind hier die steigenden – teilweise fast utopischen – Grundstückspreise ein unberechenbarer Kostentreiber zu Lasten unserer Kundinnen und Kunden. Dem kann man nur entgegenwirken, wenn die Politik endlich die –  seit Jahren geforderten – Vorbehaltsflächen im Flächenwidmungsplan für den gemeinnützigen Wohnbau gesetzlich verankert.

 

Wie haben sich die Bedürfnisse und Erwartungen der Kundinnen und Kunden in den letzten Jahren verändert?

Viele unsere Kunden legen Wert auf qualitativ hochwertige Wohnungen mit modernen Grundrissen gepaart mit einer ökologischen Bauweise. Auch im Bereich der Hausverwaltung sind die Kunden immer anspruchsvoller geworden und so versuchen wir sowohl durch den persönlichen Kontakt als auch unter Einsatz modernster Technologien den Kunden ein breites Spektrum an Kundenservice zu bieten. Dies beginnt bei der personalisierten Jahresabrechnung und der Online-Belegeinsicht und geht hin bis zum digitalen Schwarzen Brett, das für jeden Kunden seine maßgeschneiderten Informationen (z.B. Abfahrtszeiten des Nahverkehrs, Ansprechpartner, Notfallnummern) bereithält.

 

Der „Hausbesorger“ ist heute nicht mehr so selbstverständlich – wie nehmen Sie das bei der Wohnbaugruppe wahr?

Die Anzahl der klassischen Hausbesorger ist deutlich rückläufig. Gerade im nachbarschaftlichen Miteinander versuchen wir – mit Unterstützung des vom Land Steiermark und den GBV ins Leben gerufenen Servicebüro zusammen>wohnen<  –  mit eigenem geschulten Personal diese Lücke professionell zu schließen. So bieten wir kostenlos neben einer Siedlungsbetreuung in großen Wohnanlagen auch Mediation durch unser Mediatorenteam für unsere Kunden an.